Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu

W debacie pt. „Biurowce budują Trójmiasto. Kondycja i perspektywy rozwoju trójmiejskiego rynku biurowego” zaproszeni prelegenci dyskutowali o aktualnej sytuacji trójmiejskiego rynku biurowego, a także stojących przed nim wyzwaniach. Choć opinie prelegentów nierzadko znacząco się różniły, to płynęła z nich także chęć współpracy i otwartość na inne spojrzenia. Biorący udział w dyskusji byli zgodni, że tylko wspólne działania pozwolą na dalszy, harmonijny rozwój rynku biurowego w Trójmieście.

Rynek biurowy to nie biura, tylko ludzie

W debacie wzięli udział przedstawiciele deweloperów, którzy stoją za ważnymi inwestycjami biurowymi w Trójmieście: Magdalena Reńska, członkini zarządu grupy Euro Styl (m.in. biurowce C200 w Gdańsku i kompleks Tensor w Gdyni), Marcin Woyciechowski, główny architekt i członek zarządu grupy Hossa (inwestora m.in. wielofunkcyjnego osiedla mieszkaniowo-biurowego Garnizon we Wrzeszczu) i Sławomir Gajewski, prezes zarządu grupy Torus (inwestora parku biurowego Alchemia w Oliwie). W roli ekspertów wystąpili: wiceprezydentka Gdańska ds. gospodarczych Aleksandra Dulkiewicz, dr Aleksander Orłowski, wiceprezes Forum Rozwoju Aglomeracji Gdańskiej (FRAG) i adiunkt na Wydziale Zarządzania i Ekonomii Politechniki Gdańskiej, a także Błażej Kucharski, dyrektor regionalny Colliers International, wiodącej firmy doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych. Debatę poprowadził Maciej Dzwonnik, dziennikarz gospodarczy „Gazety Wyborczej Trójmiasto".

Prelegenci rozmawiali m.in. o aktualnym statusie i kondycji trójmiejskiego rynku biurowego w Polsce i Europie, a także nad tym, co należałoby zrobić, żeby utrzymać jego dynamikę rozwoju. Zastanawiali się, jak dogonić większe od Trójmiasta regionalne ośrodki biurowe w Polsce (Kraków i Wrocław), omawiali też zależności pomiędzy rynkiem biurowym a mieszkaniowym, a także perspektywy rynkowe – zarówno dla rynku biurowego w Trójmieście, jak i w całej Polsce.

Dyskusję rozpoczęła wiceprezydentka Dulkiewicz.

– Nie rozmawialibyśmy dziś o rynku biurowym, gdyby nie ludzie, którzy od lat go tworzą. Niezwykle ważne jest bowiem to, jak władze Gdańska i regionu, a także same firmy, przyciągają tu pracowników. Władze miasta muszą współpracować nie tylko z inwestorami, ale też uczelniami, i tworzyć warunki do stałej, godnej pracy i codziennego życia: zadbać o edukację dzieci, wypełnić czas wolny, dbać o ekologię. Osoby, które wyjeżdżają za pracą i nierzadko znajdują ją w Gdańsku, myślą wieloaspektowo, a naszym zadaniem jest sprostanie ich oczekiwaniom.

BARTOSZ BAŃKA

Oliwa najważniejsza w Trójmieście

Na początku dyskusji goście debaty skupili się wokół charakterystyki trójmiejskiego rynku biurowego, którego największym ośrodkiem jest Oliwa (42 proc. biurowej powierzchni Gdańska) i Wrzeszcz (16 proc.), który wyprzedza gdańskie Śródmieście (14 proc.). Sam Gdańsk z kolei znacznie góruje nad pozostałą częścią Trójmiasta, której zasoby biurowe wynoszą 743,5 tys. m kw., a Gdańsk ma 553,6 tys. m kw., czyli blisko 75 proc. całości.

Trójmiejski rynek biurowy to z jednej strony duże parki biurowe (Alchemia i Olivia Business Centre w Gdańsku Oliwie, Łużycka Office Park w Gdyni Redłowie), ale też mniejsze ośrodki, jak wspomniany wrzeszczański Garnizon, czy pojedyncze, ale znaczące inwestycje biurowe – np. na terenach postoczniowych (funkcjonują tam już m.in. Tryton od Echo Investments i biurowiec zbudowany przez Euro Styl C200 Office).

– Trójmiejski rynek biurowy to przede wszystkim Oliwa i największe parki biurowe północnej Polski: Olivia Business Centre i Alchemia – mówił Błażej Kucharski (Colliers International, na zdj. poniżej). – Dalej mamy Gdynię, która ma ok. 25 proc. trójmiejskiego rynku biurowego, a dzięki budowie takich inwestycji jak Waterfront, jej zasoby jeszcze się podniosą. Sporo zmieni się jednak, gdy zaczną być zabudowywane tereny postoczniowe, czyli tzw. Młode Miasto, a także projekty biurowe w sąsiedztwie lotniska. Ciekawym przykładem różnorodności na trójmiejskim rynku jest projekt Garnizon we Wrzeszczu, gdzie udanie połączono funkcję biurową z mieszkaniową i usługową.

BARTOSZ BAŃKA

– Garnizon to świetny przykład tego, jak można połączyć funkcje urbanistyczne i architektoniczne. To także przyjemne miejsce do przebywania tam na co dzień, a coraz więcej niedużych najemców woli tego rodzaju inwestycje od dużych parków biurowych. Popyt na takie powierzchnie na pewno będzie rosnąć w kolejnych latach – mówił dr Orłowski (Politechnika Gdańska).

Wywołany do odpowiedzi Marcin Wojciechowski (Hossa) mówił o Garnizonie: – Ta inwestycja była pewnego rodzaju eksperymentem z naszej strony, który jednak został zauważony przez deweloperów stricte biurowych i pozytywnie przez nich oceniony. Do tego spotkał się również z dobrym odbiorem ze strony najemców. Chcieliśmy tam stworzyć przestrzeń, która nie będzie żyć tylko w godzinach pracy biur, ale od świtu do późnego wieczoru. Takich miejsc w Gdańsku wcześniej brakowało.

Dojeżdżać w korkach, czy może zamieszkać obok?

– W Trójmieście biura powstają na razie najczęściej w osi linii SKM i to jest dobre zjawisko – mówił w kolejnej części dyskusji dr Orłowski. – Kłopotem jest z kolei dojazd do biurowców w kierunku poprzecznym, czyli np. z południowych dzielnic Gdańska, albo tych leżących blisko linii brzegowej. Rozwój transportowy w Gdańsku nie postępował w ostatnich latach tak dynamicznie, jak gwałtownie rozrastający się rynek biurowy, żeby więc usprawnić dojazd z tych miejsc, przydałyby się nowe linie autobusowe i tramwajowe.

– W biurowcach w Oliwie pracuje na co dzień kilkadziesiąt tysięcy ludzi, kolejne kilkanaście tysięcy uczy się na Uniwersytecie Gdańskim. Umożliwienie swobodnego dojazdu do tego obszaru z różnych dzielnic, zwłaszcza tych bardziej odległych i słabiej skomunikowanych, to dzisiaj jedno z najważniejszych wyzwań, jakie stoi przed władzami miasta – mówił Sławomir Gajewski, prezes spółki Torus (na zdj. poniżej).

BARTOSZ BAŃKA

W ostatnich siedmiu latach Trójmiasto podwoiło zasoby powierzchni biurowej, która na koniec ub. roku wynosiła 698 tys. m kw., a teraz wynosi wspomniane 743,5 tys. m kw. Taka wartość pozwala Trójmiastu uplasować się na trzeciej pozycji w hierarchii największych rynków regionalnych w Polsce – wyprzedza je tylko Wrocław i Kraków, a daleko za nim są takie ośrodki, jak Katowice, Poznań czy Łódź. Uczestnicy debaty podkreślali, że w najbliższych latach to nie pogoń za tymi ośrodkami będzie najważniejsza, ale utrzymanie obecnej dynamiki i działania, które nie przyniosą szkody rozwojowi miasta.

– Trzeba przy tym patrzeć do przodu, czyli na to, w jakim mieście obudzimy się na przykład za pół wieku – mówił Marcin Woyciechowski (Hossa, na zdj. poniżej). – Na pewno będziemy jeszcze budować kolejne biurowce, które będą podobne do Garnizonu, czyli opierające się o zasadę „mixed-use”. Dużym atutem takich inwestycji jest współdzielenie przestrzeni. Przykładowo, z parkingów na terenie Garnizonu korzystają zarówno pracownicy biur, jak również mieszkańcy i goście miejscowych punktów usługowych. Idea współdzielenia przestrzeni cały czas będzie bardzo istotna, bo trudno przecież ocenić, czy budowane dziś ogromne parki biurowe będą wypełniać potrzeby pracowników za kilkadziesiąt lat. Ich przeznaczenie może się przecież znacznie zmienić.

BARTOSZ BAŃKA

– Rozwój powierzchni biurowych w Trójmieście będzie w najbliższych latach wielowątkowy – mówił prezes spółki Torus, Sławomir Gajewski. – Najemcy będą szukać zarówno dużych przestrzeni w parkach biurowych, jak i mniejszych biur w takich miejscach, jak Garnizon czy Officyna [nowy projekt dewelopera Torus przy al. Grunwaldzkiej we Wrzeszczu – red.]. Jeśli chcemy zachować dotychczasową dynamikę rozwoju aglomeracji, musimy wnosić na rynek biurowy w Trójmieście około 150 tys. m kw. powierzchni rocznie. Aby to osiągnąć, w Trójmieście dalej muszą powstawać obiekty biurowe o dużej skali.

Na razie jednak, jak twierdził Błażej Kucharski, i tak nie ma czego się wstydzić. – W rozmowach z naszymi klientami, którzy zostają potem najemcami powierzchni biurowych, pokazujemy Trójmiasto nie tylko jako dynamicznie rozwijający się ośrodek biznesowy, ale też świetne miejsce do życia. Dla najemców ważna jest przy tym dostępność kadry na odpowiednim poziomie płacowym, ale mocno punktowany jest też klimat inwestycyjny panujący w danym mieście i perspektywy rozwoju firmy, a Trójmiasto wypada pod tym względem bardzo dobrze – mówił dyrektor Colliers International.

Rynek biurowy, a mieszkaniowy

Nie tylko rynek biurowy rozwijał się w Trójmieście bardzo dynamicznie, dotyczy to także rynku mieszkaniowego – a oba te sektory są mocno od siebie uzależnione. Goście debaty „Wyborczej” także i temu aspektowi poświęcili część dyskusji.

– Jeśli jest to możliwe, to w niektórych przypadkach dobrym pomysłem jest współistnienie inwestycji biurowo-usługowych i mieszkaniowych, realizowanych nawet przez odrębne podmioty. Dobrze jest jednak, jeśli podmioty te posiadają kompetencje w danym sektorze i w tworzeniu danej funkcji, bo jako specjaliści zapewniają jakość i są skuteczne – mówiła Magdalena Reńska (Euro Styl, na zdj. poniżej). – Budując osiedla mieszkaniowe niedaleko od centrów biurowych, udaje się odpowiedzieć na potrzeby obydwu rynków, a przy okazji wpływać także na problemy transportowe miast, unikając dojazdów z odleglejszych miejsc. Mam jednak świadomość, że tylko część klientów i jednocześnie pracowników będzie w stanie pozwolić sobie na nabycie mieszkania w tych lokalizacjach, stąd dywersyfikujemy ofertę, by trafiać do różnych klientów, ale i lokalizacje wtedy są różne.

BARTOSZ BAŃKA

– Kraków i Wrocław to zdecydowanie większe ośrodki akademickie niż Trójmiasto, stąd łatwiej jest tam o pozyskiwanie nowych pracowników. Trójmiasto musi więc przyciągać ludzi spoza regionu – mówił dr Orłowski. – Z jednej strony nie powinno być z tym większego problemu, bo w rankingach jakości życia Gdańsk, Gdynia i Sopot są bardzo wysoko. Problemem może być natomiast to, że większość dobrze położonych mieszkań jest wykupywanych jako inwestycje pod najem krótkoterminowy, a potencjalni pracownicy biurowi, których Trójmiasto w odróżnieniu od Krakowa i Wrocławia musi do siebie przyciągać, wybierają tańsze mieszkania w gorzej położonych dzielnicach.

– Kupowanie mieszkań pod krótkoterminowy najem to zjawisko obecne w Trójmieście, jednak dotyczy głównie niedużych mieszkań, ale i my deweloperzy, mamy pewien wpływ na to zjawisko – ripostowała Magdalena Reńska (Euro Styl). – W Oliwie, Zaspie i na Przymorzu i Wrzeszczu zbudowaliśmy już około 600 mieszkań, a łącznie w tych okolicach na naszych osiedlach z planowanymi wybudujemy około 2 tys. mieszkań i wprowadzamy do oferty zarówno mieszkania mniejsze, jak i odpowiednio wysoką liczbę lokali 3- i 4-pokojowych do zamieszkania docelowego dla rodzin. I właśnie taka mieszanka różnych wielkości mieszkań buduje ofertę do zamieszkania długofalowego przez mieszkańców Trójmiasta.

Kluczem do rozwoju jest współpraca

W ostatniej części debaty goście „Wyborczej” podkreślali, że współpraca deweloperów i władz miasta jest kluczowym elementem, który pozwoli na harmonijny rozwój zarówno rynku biurowego, jak i całego miasta.

Dr Orłowski (na zdj. poniżej): – Potrzeby pracowników, którzy z czasem zostają mieszkańcami, zmieniają się i będą się zmieniać. Rolą władz miasta jest nie tylko przewidywanie, ale i kreowanie zmian. Mamy w Gdańsku 600 samochodów na 1 tys. mieszkańców, a w Berlinie i Kopenhadze aut jest dwukrotnie mniej. Trzeba dostrzegać takie zmiany na świecie, wychodzić im naprzeciw i wdrażać u nas tak, aby zapewnić mieszkańcom komfort życia w rozwijającym się mieście.

BARTOSZ BAŃKA

– Współpraca między podmiotami, które mają wysokie kompetencje we współtworzeniu miasta, jest kluczowym elementem służącym rozwojowi Trójmiasta – podkreślała Magdalena Reńska. – Będziemy w naturalny sposób się w tym wspierać.

Wiceprezydentka Gdańska Aleksandra Dulkiewicz dodała: – Rola władz Gdańska w procesie rozwoju rynku biurowego to po pierwsze: nie przeszkadzać jego rozwojowi, a po drugie: stawiać wymogi inwestorom. Przykładem tego była przebudowa przystanku SKM Gdańsk Przymorze i układu drogowego na al. Grunwaldzkiej przez Torusa. Musimy dbać o dobre, wspólne rozwiązania, które umożliwią dalszy, harmonijny rozwój rynku biurowego w Trójmieście.

Kontakt z autorem: maciej.dzwonnik@gdansk.agora.pl

Czytaj ten tekst i setki innych dzięki prenumeracie

Wybierz prenumeratę, by czytać to, co Cię ciekawi

Wyborcza.pl to zawsze sprawdzone informacje, szczere wywiady, zaskakujące reportaże i porady ekspertów w sprawach, którymi żyjemy na co dzień. Do tego magazyny o książkach, historii i teksty z mediów europejskich. Zrezygnować możesz w każdej chwili.