W Trójmieście jest już za dużo galerii, a klienci i tak wolą zakupy w internecie. Prawda czy fałsz? Rozmawialiśmy o tym z przedstawicielami trójmiejskich centrów handlowych i ekspertami rynkowymi na debacie "Wyborczej Trójmiasto". Wnioski nie były jednoznaczne.
Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu

Trójmiasto ma jeden z najwyższych wskaźników nasycenia powierzchnią handlową w Polsce, co wykazuje m.in. raport Polskiej Rady Centrów Handlowych. Tylko w tym roku powierzchnia handlowa w Trójmieście powiększyła się aż o 62 tys. m kw. za sprawą oddania do użytku Forum Gdańsk i wynosi obecnie ok. 810 tys. m kw. przy 1,04 mln ludzi. Daje to Trójmiastu trzecie miejsce w Polsce, po aglomeracji warszawskiej i konurbacji katowickiej (oba powyżej 1 mln m kw.). Inne duże miasta Polski mają tej powierzchni zdecydowanie mniej.

Wysoka pozycja Trójmiasta nie dziwi o tyle, że jest ono w czołówce rankingów dotyczących dobrobytu i jakości życia. Panuje tu też dobry klimat inwestycyjny, stale rośnie siła nabywcza mieszkańców (czyli zasobność ich portfeli), a także ich liczba – Gdańsk jest jednym z nielicznych dużych miast w Polsce z dodatnim bilansem migracyjnym.

Rynek centrów handlowych jest tu jednak bardzo mocno nasycony, a ich właściciele prześcigają się w pomysłach na przyciągnięcie i przywiązanie klientów do siebie na jak najdłuższy czas. Walka nie jest łatwa, zwyczaje konsumenckie szybko się zmieniają, oczekiwania rosną, a swój kawałek tortu w konsumpcyjnym szale chcą dla siebie ukroić także działające na szeroką skalę firmy internetowe.

Postanowiliśmy sprawdzić, co na ten temat mają do powiedzenia przedstawiciele trójmiejskich centrów handlowych, władze miasta i eksperci rynkowi. W debacie „Wyborczej Trójmiasto", zorganizowanej w nowej siedzibie redakcji, czyli w nowoczesnym biurowcu Pomerania Office Park (ul. Żabi Kruk 16 na Starym Przedmieściu w Gdańsku) udział wzięli:

  • Mariola Rogóż – dyrektorka Galerii Klif Gdynia,
  • Magdalena Gibney – dyrektorka Forum Gdańsk,
  • Łukasz Tomczak – dyrektor GCH Manhattan.

A także władze miasta i eksperci:

  • Aleksandra Dulkiewicz – wiceprezydentka Gdańska ds. polityki gospodarczej,
  • Lidia Deja – ekspertka i konsultantka ds. strategii marketingowej na rynku nieruchomości komercyjnych, 
  • Błażej Kucharski – dyrektor regionalny międzynarodowej firmy doradczej Colliers International, obsługującej sektor nieruchomości komercyjnych.

Dyskusję prowadził dziennikarz gospodarczy „Wyborczej Trójmiasto” Maciej Dzwonnik.

Trójmiasto galeriami stoi. Jak walczy się dziś o klienta?

W pierwszej części dyskusji prelegenci próbowali ocenić, czy rynek powierzchni komercyjnych w Trójmieście rzeczywiście jest już wystarczająco nasycony, czy też możemy spodziewać się budowy kolejnych galerii. Jako pierwsza głos zabrała wiceprezydentka Aleksandra Dulkiewicz.

– Powierzchnie handlowe to ważny element gospodarczego rozwoju miasta. Każda galeria to nieruchomość i zarazem miejsca pracy, co oznacza wpływy z podatków do budżetu miasta. Do tego centra handlowe często pełnią rolę atrakcji turystycznych – mówiła wiceprezydentka (na zdj. poniżej).

Wiceprezydent Aleksandra Dulkiewicz podczas debaty o centrach handlowych w Trójmieście. Gdańsk, 10 października 2018
Wiceprezydent Aleksandra Dulkiewicz podczas debaty o centrach handlowych w Trójmieście. Gdańsk, 10 października 2018  Fot. Jan Rusek / Agencja Wyborcza.pl

– Nasycenie galeriami w Trójmieście już nastąpiło – ocenił Błażej Kucharski (Colliers). – Pokazuje to choćby wycofanie się Leclerc'a z planów budowy centrum handlowego w Gdyni przy ul. Morskiej. Jeśli tak duży i ważny gracz na rynku dokonuje takiej oceny i sprzedaje działkę, to jest to bardzo wymowne. Inny przykład to Galeria Metropolia. Centrum to ma świetną lokalizację, ale nie przyjęło się wśród klientów. Plany biznesowe właściciela z pewnością były inne.

Nieco inne zdanie miała Lidia Deja: – Jestem optymistką, ten rynek będzie się nadal rozwijać, ale już na nieco innych zasadach. W Trójmieście mieszkańcy mają wyższą siłę nabywczą niż w wielu innych dużych miastach. Badania rynkowe GFK pokazują, że nadal jest tu miejsce na rozbudowę oferty gastronomicznej, rozrywkowej czy tej określanej jako zdrowie i uroda. Sama nazwa „centrum handlowe” staje się coraz mniej adekwatna, ponieważ handel w nowoczesnych przestrzeniach komercyjnych jest już tylko jedną z wielu funkcji.

W tę opinię wpisuje się m.in. Manhattan w Gdańsku Wrzeszczu, który początkowo był typowym centrum handlowym, ale dziś działa już multifunkcyjnie: obok sklepów znajdują się tam multimedialna biblioteka, restauracje i biura. – Oferujemy klientom nie tylko możliwość zrobienia zakupów, ale też skorzystanie z szerokiej oferty kulturalnej i rozrywkowej, dzięki czemu Manhattan jest przyjaznym miejscem do aktywnego spędzania czasu – mówił Łukasz Tomczak (na zdj. poniżej). – Łączymy funkcje publiczne i prywatne, niejako wyprzedzamy więc trendy, które na rynku będą dopiero obowiązywać.

JAN RUSEK

Dyrektor Manhattanu podkreślał przy tym, że wielofunkcyjność galerii ma konsekwencje dla różnych grup interesu. – Z punktu widzenia klienta zjawisko nasycenia jest dobre, bo oznacza większe możliwości i większy wybór, ale dla właścicieli i zarządców niekoniecznie, bo siłą rzeczy zwiększona konkurencja oznacza m.in. obniżenie stawek najmu, co przekłada się na niższą przychodowość – tłumaczył. – Funkcje dodatkowe w galeriach są obecnie istotne, a ich powstawanie to efekt właśnie m.in. nasycenia rynku. Inwestorzy i właściciele sami z siebie nie wprowadzaliby ich do poszczególnych projektów, ponieważ stawka czynszu z metra powierzchni rozrywkowej jest niższa od typowej handlowo-usługowej.

fot. Łukasz Głowala / Agencja Wyborcza.pl

– Powierzchni komercyjnych w Trójmieście jest już dostatecznie dużo, teraz każde centrum bada rynek i próbuje znaleźć dla siebie niszę – oceniała Mariola Rogóż (Galeria Klif w Gdyni). – Jest pokaźna grupa klientów, która nie czuje się komfortowo w obiektach, gdzie jest dużo ludzi i jest głośno, a do tego klienci ci poszukują sklepów z markami premium. My właśnie idziemy w tym kierunku, nasza oferta jest skierowana głównie do takich osób.

Galeria Klif w Gdyni Orłowie
Galeria Klif w Gdyni Orłowie  mat. prasowe

– W najbliższych latach trudno się spodziewać budowy kolejnych centrów handlowych w Trójmieście. Kierunkiem dla istniejących obiektów będą raczej przebudowy, rozbudowy i odświeżanie wizerunku – mówiła Magdalena Gibney (Forum Gdańsk). – Nie jesteśmy galerią handlową, tylko obiektem wielofunkcyjnym, gdzie klient, oprócz zakupów, może skorzystać z oferty kina, spędzić czas na teatralnych schodach, poznać szeroką ofertę gastronomiczną, odwiedzić strefę wypoczynku lub skorzystać z innych usług, jakie oferujemy. Naszym założeniem nie było więc nasycenie rynku, ale wzbogacenie go. Otwarcie Forum oznaczało nowe trendy w zakupach.

JAN RUSEK

Na zakończenie tej części dyskusji Aleksandra Dulkiewicz podkreśliła, że z perspektywy władz miasta trudno ocenić, czy powstaną w Gdańsku kolejne centra handlowe. – Intencją władz miasta jest przede wszystkim równomierny rozwój tkanki miejskiej, a decyzje planistyczne to suma potrzeb mieszkańców i inwestorów – mówiła Dulkiewicz. – Przykładem jest chociażby dawny pas startowy na Zaspie, gdzie dziś plan dopuszcza zabudowę usługową, ale lepiej sprawdziłaby się tam zabudowa mieszkaniowa i do tego powinniśmy dążyć.

Pasaż i market spożywczy to już zamierzchła przeszłość

W drugiej części dyskusji prelegenci skupili się na omówieniu aktualnych trendów i potrzeb klientów, a także wymuszonymi zmianami na rynku profilowaniem się i przeobrażaniem poszczególnych centrów handlowych. Jeszcze kilka lat temu większość galerii funkcjonowało w oparciu o duży market spożywczy i dodatkowe pasaże handlowe (niektóre nadal funkcjonują w ten sposób, ale mają coraz większe problemy z frekwencją).

Dziś, jak wskazywano już w pierwszej części debaty, funkcje centrów handlowych są szersze: stały się miejscami do spędzania czasu na różne sposoby i dopasowują się do oczekiwań wszystkich członków rodziny. Najnowsze obiekty to już głównie centra handlowo-rozrywkowo-gastronomiczne, które na rozrywkę przeznaczają nawet 25 proc. swojej powierzchni, a na część gastronomiczną niewiele mniej.

– Jest mnóstwo formatów centrów handlowych – mówiła Lidia Deja (na zdj. poniżej). – Takie miejsca jak Forum Gdańsk przyciągają ludzi z różnych części miasta, ale około połowa budowanych obecnie obiektów na świecie położonych jest na terenie nowych dzielnic i rewitalizowanych centrów miast. Klienci cenią sobie dzisiaj wygodę i czas, stąd – obok centrów o zasięgu regionalnym – powstają też te mniejsze, „sąsiedzkie” obiekty, jak odnowiona niedawno Galeria Morena. Lokalizacja jest dla klientów niezwykle ważna.

JAN RUSEK

– Żeby dobrze prosperować na nasyconym rynku, inwestorzy muszą szukać niszy i mieć dobrze przygotowane strategie – przyznał Błażej Kucharski. – Patrząc na dzisiejszy koszyk wydatków klientów, widać, że coraz więcej wydajemy na doświadczenia, tj. na rzeczy związane z naszym hobby, na podróże, spędzanie wolnego czasu czy medycynę. To wszystko zmienia profil najemców i ofertę dla klientów w dużych obiektach komercyjnych.

Łukasz Tomczak: – Odpowiednio dobrany miks najemców jest bardzo ważny. W Manhattanie dobierając najemców, staramy się na umiejętnie wypełnić oczekiwania także okolicznych mieszkańców, bo 30 proc. naszych klientów traktuje nas jako centrum pierwszych potrzeb. Z kolei ok. 35 proc. klientów to klienci specjalistyczni, którzy przyjeżdżają do nas po to, żeby odwiedzić konkretny salon, którego nie znajdą nigdzie indziej. Mamy na przykład centrum piłkarskie, sklep biegacza czy sklep koszykarza, a także Gdańską Szkołę Artystyczną, multimedialną bibliotekę czy centrum medyczne. Wszystkie te miejsca są dla tych klientów główną destynacją i tym samym powodem odwiedzin Manhattanu.

– Nasz plan biznesowy jest w dużej mierze oparty na klientach, którzy są wymagający i bardziej konkretni przy dokonywaniu wyborów zakupowych – mówiła z kolei Mariola Rogóż. – Nie jesteśmy obiektem, w którym na przykład młodzi ludzie całe godziny spędzają na wagarach. Przyjeżdżają do nas głównie klienci szukający spokoju i relaksu podczas zakupów albo kameralnego miejsca do spotkania, w którym można normalnie porozmawiać. Myślę, że gdybyśmy ogłosili na przykład organizację jakiegoś dużego koncertu na terenie Klifu, to większości naszych klientów mogłoby się to nie spodobać.

JAN RUSEK

Magdalena Gibney (na zdj. poniżej): – Forum Gdańsk działa od niespełna pół roku, stąd dopiero badamy preferencje i potrzeby naszych klientów. Nie pozycjonujemy się jednak w taki sposób jak inne, mniejsze centra, które profilują się pod kątem swojej oferty i dopasowują ją do konkretnej grupy klientów. Działamy wieloaspektowo i staramy się trafić w gusta wszystkich: oferujemy różną przestrzeń, rozrywkę, w tym kino, a także handel i gastronomię. Kilka, kilkanaście lat temu, gdy konkurencja na rynku była mniejsza, mniejsze centra funkcjonowały podobnie, bo siła nabywcza klientów była niższa, a oferta ograniczona. To zmiany na rynku i pojawienie się nowych graczy wymogły na nich konieczność sprofilowania.

JAN RUSEK

– Centra muszą żyć w zgodzie z najbliższym otoczeniem, bo to przecież potencjalni klienci danego obiektu – dodała Aleksandra Dulkiewicz. – Warto też czasem połączyć ofertę z imprezami miejskimi, na przykład w tym roku Jarmark Bożonarodzeniowy będzie się odbywać zarówno na Targu Węglowym, jak i w Forum Gdańsk. Centra powinny więc jak najczęściej wpasowywać się w sąsiedztwo.

– Profil najemców będzie się nadal zmieniać, na przykład oferta gastronomiczna już dzisiaj rozwija się dynamicznie, zwłaszcza w dużych obiektach komercyjnych – mówiła Lidia Deja. – Dane statystyczne potwierdzają, że Polacy coraz chętniej jedzą „na mieście” i jest to trend światowy. Obok sieciowych fast foodów pojawi się więc więcej autorskich konceptów kulinarnych i restauracji z obsługą kelnerską, a jest to efekt zmiany stylu naszego życia. Oferta najemców centrów podąża za zmieniającymi się zwyczajami, potrzebami, a nawet aspiracjami klientów. Oprócz rozrywkowej rozwinie się też rola oferty kulturalno-edukacyjnej, już dziś mamy w centrach warsztaty kreatywne dla dzieci, wydarzenia kulturalne, szkoły językowe, a nawet biblioteki czy pełnowymiarowy teatr, jak w jednym z obiektów handlowych w Finlandii.

– Trzeba też pamiętać, że na dzisiejszym rynku łatwo jest klienta zrazić i to często prozaicznymi kwestiami, takimi jak kłopoty z parkingiem, brudne zaplecze sanitarne, brak wygodnego pokoju rodzica z dzieckiem, udogodnień dla dzieci etc. – mówił Łukasz Tomczak. – Nawet największe wysiłki przy profilowaniu oferty spełzną na niczym, jeśli dane centrum nie zadba o takie elementy. Centra muszą być dziś „user friendly", czyli przyjazne klientom.

Czy zakupy w internecie zniszczą tradycyjny handel?

W ostatniej części dyskusji prelegenci skupili się na roli zakupów internetowych w rynku. Panowała opinia, że tzw. e-commerce (handel elektroniczny) jest już na tyle rozwinięty, że w szerszej skali nie przeszkadza działalności centrów handlowych. Przyznawali jednak, że sieci handlowe muszą stale poszerzać swoją ofertę, by zatrzymać klientów odwiedzających sklepy stacjonarne.

JAN RUSEK

– To już się dzieje, nie musimy daleko wybiegać w przyszłość – mówił Łukasz Tomczak. – Wiedzą o tym też sieci handlowe, które już teraz prowadzą sprzedaż wielokanałowo. Klienci mogą wybrać produkt w internecie i odebrać go na miejscu, w sklepie. Największy udział w zakupach online mają teraz sklepy z RTV/AGD, ale zakupy w internecie w każdej branży mają swoje niedoskonałości, bo tylko na miejscu, w sklepie stacjonarnym, klient będzie fachowo obsłużony i otrzyma poradę dotyczącą danego produktu. Czynnik ludzki może być więc jednym z ważniejszych atutów przy decyzjach zakupowych klientów.

– Zakupy w internecie to oczywiście wyzwanie dla właścicieli centrów, ale mamy tu pole do wykazania się przez marketingowców – mówiła Mariola Rogóż. – Kiedyś centra nie zachęcały klientów do zakupów tak, jak robią to teraz, oferując im np. dedykowane karty i kupony zakupowe, podarunki, osobistych doradców czy organizując imprezy specjalne. Wymaga to dodatkowych nakładów pracy, ale realia rynku i stale rosnące potrzeby i oczekiwania klientów sprawiają, że trzeba te nakłady wpisywać na stałe w działalność centrum.

– Przewagą zakupów w centrum handlowym jest bez wątpienia fakt, że takie zakupy zaspokajają zmysły i potrzeby ludzkie, takie jak kontakt z drugim człowiekiem czy okazję do spotkania ze znajomymi – mówiła Magdalena Gibney. – Zarządcy muszą się jednak mocno starać, żeby klienta nie tylko przyciągnąć, ale też utrzymać na dłużej. Przykładem były warsztaty modowe, trwające kilka dni, które poprzedzały pokaz mody w Forum Gdańsk. Dostrzegamy też, że młodzi ludzie najczęściej robią już zakupy głównie w internecie, a do centrum przychodzą po rozrywkę: do kina czy do kawiarni i restauracji.

JAN RUSEK

– Dzisiejszy klient często przychodzi do centrum tylko po to, żeby towar sprawdzić, poczuć fakturę, przymierzyć. Nie chce kupować na miejscu i chodzić z wieloma torbami. Woli kupić go później w innych kanałach, stąd sklepy zaczynają często pełnić rolę show-roomów, a centra przestrzeń do spotkań i rozrywki - dodał Błażej Kucharski (na zdjęciu powyżej). – Zakupy w internecie nie są więc zagrożeniem, tylko uzupełnieniem oferty zakupowej.

Łukasz Tomczak: – Dla klienta taka różnorodność jest dobra, bo ma szeroką ofertę, w której każdy – obojętne czy w centrum, czy w internecie – zabiega coraz mocniej o jego względy. Na koniec wygranym rozwoju rynku jest właśnie klient.

– Wieszczono już upadek i śmierć tradycyjnego handlu, ale to nie nastąpiło i raczej już nie nastąpi – podsumowała Lidia Deja. – Przykładem jest choćby Amazon, gigant zakupów internetowych, który wykupił ostatnio sieć sklepów do tradycyjnej sprzedaży. Duże firmy będą więc budować swoją omni-obecność w świadomości klientów, zarówno w wymiarze online, jak i offline.

Kontakt z autorem: maciej.dzwonnik@gdansk.agora.pl

Czytaj ten tekst i setki innych dzięki prenumeracie
Wybierz prenumeratę, by czytać to, co Cię ciekawi 
Wyborcza.pl to zawsze sprawdzone informacje, szczere wywiady, zaskakujące reportaże i porady ekspertów w sprawach, którymi żyjemy na co dzień. Do tego magazyny o książkach, historii i teksty z mediów europejskich.
Więcej na ten temat
Komentarze
Zaloguj się
Chcesz dołączyć do dyskusji? Zostań naszym prenumeratorem
Mam nadzieję, że najbliższa powódź zaleje i zmyje w niebyt ten koszmar budowalany, Forum Gdańsk, który zasłonił cały widok na moje miasto.
Poprawia mi się nastrój, gdy pomyślę, jak ciśnienie wody pędzącej z przepełnionych stawów retencyjnych wysadzi betonowe płyciska, którymi nielegalnie przykryto kanał i z falami brudnej wody popłyną szmaty i inne barachło. :)