Stworzyć prawdziwe miasto nie powielając błędów Oliwy, czy Wrzeszcza [WYWIAD]

Konserwator zabytków wstrzymał już tutaj kilka inwestycji, swoją wizję tych terenów mają też miejscy aktywiści. Nie łatwiej budować w innych częściach miasta, gdzie inwestycje nie skupiają takiej uwagi, a zyski nie są dużo mniejsze?

Mikołaj Konopka: - W końcu pojawiła się okazja - wcześniejszy właściciel postanowił sprzedać te tereny. Przypomnę, że zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego w tym miejscu miała stanąć wielka galeria handlowa, a inwestor posiadał już nawet prawomocne pozwolenie na jej budowę. Wszyscy wiemy, że ta galeria blokowała jakiekolwiek inne inwestycje, bo rozdzieliłaby teren na dwie części. I to chyba decyzja właściciela terenu sprawiła, że się nim zainteresowaliśmy, bo otworzyła się dla nas furtka. Ale przyznaję, że ta inwestycja jest bardzo wymagająca.

To też kwestia rozwoju i dojrzałości firmy, a my poczuliśmy, że jesteśmy gotowi do realizacji takiego złożonego projektu. No i - co chyba też bardzo ważne - jeżeli firma w odpowiednim momencie nie podejmie się takiego wyzwania, drugiej takiej szansy może nie mieć. To jest element jej rozwoju.

Sławomir Gajewski, prezes spółki Torus: Mogę dodać tylko tyle, że ten teren jest na tyle specyficzny, że wymaga mieszanych funkcji: mieszkaniowej, biurowej i usługowej. Dodatkowo jest jednym z najlepszych w mieście i zasługuje, by być jedną z wizytówek Gdańska. Wszyscy będą tę inwestycję oceniać i się jej bacznie przyglądać. Mamy tego świadomość, ale po paru dłuższych rozmowach doszliśmy do wniosku, że możemy i powinniśmy to zrobić razem - my, lokalni deweloperzy.

To chyba pierwszy taki przypadek w Trójmieście, że dwóch deweloperów łączy siły i realizuje wspólny projekt.

Mikołaj Konopka: - To prawie 7-hektarowy, złożony, wielofunkcyjny obszar, na którym będziemy mieli funkcje: mieszkaniową, biurową, usługową i hotelową. Jeżeli zajmowałby się tym jeden deweloper, trudno byłoby mu zachować równowagę funkcji. Dominowałaby ta, w której ma największe doświadczenie. My obawialiśmy się, że największą wagę przywiążemy do funkcji mieszkaniowej, a resztę potraktujemy jako dodatek, uzupełnienie. Dlatego zależało nam na znalezieniu partnera specjalizującego się w innym segmencie rynku, aby stworzyć najlepszy możliwy produkt.

A może chodziło też o pieniądze?

Mikołaj Konopka: - Oczywiście. Zawsze jest określony poziom zaangażowania finansowego, na który dana organizacja jest gotowa w przypadku danego projektu. Duże inwestycje zawsze są etapowane i realizowane latami. Dzięki temu, że robimy to razem, mamy dostęp do większych środków i możemy cały projekt zrealizować znacznie szybciej. Osiągamy efekt skali i równoległości - są dwa strumienie finansowania. Nie zbudujemy najpierw mieszkań po to, żeby z ich sprzedaży sfinansować część biurową. Mieszkania i biura będą powstawać jednocześnie. I uważam, że to jest niesamowita wartość tego projektu dla wszystkich, także dla przyszłych mieszkańców Doków, którzy szybciej będą mieli pełną infrastrukturę i spokojne sąsiedztwo.

Sławomir Gajewski: - Postrzegacie wszystkich deweloperów jako budowniczych. A my jesteśmy trochę jak producenci pojazdów. Jedni produkują samochody osobowe, inni maszyny budowlane, a jeszcze inni autobusy. Deweloperzy też specjalizują się w konkretnych segmentach rynku, typach inwestycji i coraz bardziej się w nich profesjonalizują. I ja nie chcę się dzisiaj uczyć, jak budować osiedla. Chcę dalej rozwijać się w swojej dziedzinie - biurowcach, a na mieszkaniach najlepiej zna się Euro Styl. Z zewnątrz tego może nie widać, bo budujemy coś, co ma fundamenty, ściany, dach i jest budynkiem. Ale proszę mi wierzyć, że to zupełnie inne produkty.

Waszym sąsiadem jest nie tylko ECS, ale też inwestycja wrocławskiego dewelopera, należącego do Leszka Czarneckiego LC Corp. Cztery wieże Bastionu Wałowa pasują raczej na przedmieścia, a nie do dzielnicy, która ma być przyszłą wizytówka miasta. Jaką mamy gwarancję, że nie wybudujecie czegoś podobnego?

Mikołaj Konopka: - Torus i Euro Styl są na tym samym poziomie rozwoju i mamy podobne DNA. Obie firmy powstały w podobnym czasie, obie mają trójmiejskie korzenie, obie inwestują w przyszłość, m.in. poprzez jakość architektury, którą tworzą na trójmiejskim rynku. Nie skaczemy z rynku na rynek.

Sławomir Gajewski: - Mamy już przykład inwestora, który nie czuł kontekstu tego miejsca. My tak nie możemy działać. Zaraz będziemy realizować kolejne inwestycje w kolejnych miejscach Gdańska.

To tylko słowa. Przed każdą inwestycją pojawiają się zapewnienia i piękne wizualizacje.

Mikołaj Konopka: - My tutaj pierwszy raz przeprowadziliśmy tak kompleksowy proces projektowania. Na samym początku Narodowy Instytut Dziedzictwa zaprosił nas, aby przedstawić historię tego miejsca: co tutaj było, jak funkcjonowało, jaka była kubatura obiektów na tych terenach, powiązania komunikacyjne itp. To wszystko stanowiło i stanowi dla nas podstawy do projektowania. Tutaj, gdy spojrzymy przez okno, była ul. Kadłubowców [rozmawiamy w restauracji w budynku ECS - red.], czyli główny ciąg komunikacyjny do hali K2. Dzisiaj nie ma po niej śladu, ale my ten ciąg odtworzymy.

Dlaczego funkcja mieszkaniowa jest odsunięta od ECS-u i historycznej stoczniowej Sali BHP, a jej architektura różni się od części biurowej?

Przestudiowaliśmy to dokładnie i z analiz wyszło nam, że funkcja biurowa z tej strony jest korzystniejsza, bo może zaproponować bardziej spójną, jednorodną architekturę. Proszę pamiętać, że w przypadku biurowców nie ma problemu zacieniania, nasłonecznienia czy rozwiązania kwestii lokalizacji balkonów. W części biurowej można zrobić architekturę prostszą, łagodniejszą. I to był jeden z powodów, że funkcję biurową zaplanowaliśmy od strony ECS-u i Sali BHP. Zabudowa mieszkaniowa będzie trochę schowana, ale jej architektura pozostanie konserwatywna, a budynki będą wykonane z najwyższej jakości materiałów, oddając swoisty hołd historycznemu charakterowi miejsca. Proszę pamiętać, że kwartał, który tu powstanie, wpisuje się dokładnie w obrys dawnej hali K2, zarówno pod względem szerokości, jak i wysokości. Innym powodem takiego zlokalizowania funkcji było zbliżenie się zabudową mieszkaniową do wody oraz pewne oddalenie tej funkcji od zgiełku i zaoferowania przyszłym mieszkańcom maksymalnie dużo kameralności.

Nie ma w waszej koncepcji wysokich budynków, jak choćby wspomniany Bastion Wałowa. A podobno na takich terenach trzeba budować wysoko, żeby się to opłacało. Poza tym dla niektórych dopiero wysokie budynki świadczą o „miejskości”.

Sławomir Gajewski: - Dobra architektura o wysokości dziewięciu pięter to doskonała skala do tworzenia miejskiej zabudowy. Wracamy duchem do tego, co tu było. Jestem zbulwersowany tym, jakie budynki powstały obok. Gdyby były niższe, zbudowane w skali otoczenia, to nawet przy tej architekturze tworzyłyby tylko mdłe tło. A tak mamy duży dysonans.

Mikołaj Konopka: - Zaplanowaliśmy absolutnie miejską zabudowę, z szerokimi, ale miejskimi ulicami. Z pierzejami i odbudowaną siatką ulic, w którą wpisujemy naszą zabudowę. Ważny jest dla nas kontekst tego miejsca, dlatego np. taka, a nie inna wysokość. Sylwety historycznych żurawi i panorama stoczni są dobrem publicznym. Zostawiamy więc tę wartość dla innych, aby w przyszłości mogli podziwiać ten wyjątkowy krajobraz.

A jaką mamy gwarancję, że uda się stworzyć dzielnicę tętniącą życiem, a nie tylko park biurowy z przyklejonymi budynkami mieszkalnymi, w którym będą same apartamenty na wynajem? Bo tak teraz wyglądają w większości inwestycje.

Sławomir Gajewski: - Proszę zaufać naszemu doświadczeniu. Swego czasu udało nam się zidentyfikować najlepsze miejsce dla sektora usług dla biznesu. To była Oliwa, a wybraliśmy ją, patrząc na odległości komunikacyjne. Oliwa to geograficzny środek Trójmiasta. W połowie lat 90. mało kto tam budował. Dopiero powstanie biurowców i rozbudowa uniwersytetu odmieniły to miejsce i dziś ma ono zupełnie inny charakter, wykorzystując swój potencjał lokalizacyjny. Na tereny postoczniowe też przez wiele lat patrzyłem jak na zbyt trudne dla inwestycji, nawet nie wierzyłem w ich rozwój. Ale wszyscy się rozwijamy, dojrzewamy. My też zrozumieliśmy, że miasto potrzebuje kolejnych ośrodków biurowych, bo nie możemy skupiać wszystkiego w jednym miejscu.

Czemu nie budować więcej np. w gdańskiej dzielnicy Oliwa, gdzie już stoi wasza Alchemia i kompleks OBC, powstają kolejne inwestycje?

Sławomir Gajewski: - Z jednej strony w Oliwie możemy postawić jeszcze setki tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowych, tylko że wtedy zaczniemy się mierzyć z ogromnymi problemami komunikacyjnymi. Z drugiej strony nie do końca wydarzyło się to, czego oczekiwałem. Oliwa i Przymorze, mimo pojawienia się bogatej i skoncentrowanej oferty usługowej, nie w pełni stały się oczywistymi miejscami do spędzania czasu po pracy (dla osób pracujących w zlokalizowanych tam biurach), a przynajmniej nie w takim zakresie, jak wydarzyło się to w Garnizonie we Wrzeszczu, budowanym przez Hossę. Płynie z tego pewna nauka. Możemy wyciągnąć wnioski z tych doświadczeń - i z Oliwy, i z Wrzeszcza - tworząc na terenach postoczniowych miejsce, gdzie ludzie pracują, ale też wypoczywają i bawią się po pracy. Mamy szansę stworzyć kawałek prawdziwego miasta i wierzę, że zrobimy to dobrze, wykorzystując wiedzę zdobytą przez ostatnie kilkanaście lat.

A co z mieszkaniami? Jak sprawić, żeby były kupowane przez mieszkańców, a nie pod wynajem lub jako wakacyjne apartamenty?

Mikołaj Konopka: - Jako twórcy projektu mamy duży wpływ na strumień klientów. Mogę powiedzieć, że większość mieszkań zaprojektowaliśmy jako trzy- i czteropokojowe. A to już w dużej mierze determinuje typ klienta. Nawet jeżeli mieszkania kupią inwestorzy, to pod wynajem długoterminowy i będą tu mieszkańcy stali, a nie turyści na walizkach. Rozdzieliliśmy funkcje stricte turystyczną od mieszkaniówki. To w dawnej hali U-Botów, czyli nowej Montowni, będą lofty serwisowe - produkt stworzony specjalnie pod wynajem krótkoterminowy, który w tej lokalizacji komplementarnie uzupełnia ofertę. Z kolei w budynkach mieszkalnych powstaną np. intymne, dedykowane tylko mieszkańcom patia, gdzie będzie można w spokoju wypocząć. Jestem przekonany, że przez logiczny podział funkcji stworzymy miejsce, gdzie będzie się pracowało, żyło komfortowo.

Czyli mamy szansę na kawałek prawdziwego miasta?

Mikołaj Konopka: - My pierwszy raz pokusiliśmy się o rozgraniczenie funkcji. Często spotykam się z budynkami, nawet konkretnymi klatkami, gdzie mamy zarówno zwykłe mieszkania, jak i apartamenty serwisowane. Funkcje się mieszają i nikt nie wie, jak nad tym zapanować. A przecież to nie są funkcje uzupełniające się. My jasno zdefiniowaliśmy podział na strefy. Doki Living są zaprojektowane pod funkcję mieszkaniową - stałego pobytu. Montownia zaś, czyli apartamenty do wynajmu krótkoterminowego, została wydzielona, odpowiednio przygotowana, aby łatwo nią zarządzać. I trzeci element, czyli funkcja biurowa, także została oddzielona od pozostałych.

Możemy zatem założyć, że uda się przyciągnąć zwykłych mieszkańców. Ale sami mówicie, że znacie się na biurach i mieszkaniach, ale żeby tak duży teren tętnił życiem, potrzebuje też przemyślanych usług. Jak chcecie sprawić, żeby wasze ulice były pełne życia?

Mikołaj Konopka: - My wiemy, jak to działa. Oprócz tego, że jesteśmy deweloperem mieszkaniowym, nasza kadra pracowała w różnych miejscach i ma doświadczenie także z obszaru nieruchomości komercyjnych. Po pierwsze: food hall o powierzchni ponad 2 tys. m kw., który powstaje w Montowni, projektujemy w konsultacji z firmą o gigantycznym doświadczeniu w tej branży, prowadzącą największe i najbardziej znane tego typu miejsca w Polsce. Po drugie: lokale usługowe będą we wszystkich parterach budynków mieszkalnych, przy wszystkich ulicach w naszej części inwestycji. Ich łączna powierzchnia to ponad 6 tys. m kw. Część z nich nie będzie sprzedawana, a ich komercjalizacją wraz z doborem funkcji zajmiemy się sami, właśnie po to, żeby nie było np. sześciu Żabek. Proszę też pamiętać, że my nie budujemy dzielnicy, a raczej współtworzymy jej fragment i będziemy korzystać z tego, co już istnieje w okolicy, czyli ECS-u, ul. Elektryków, a w przyszłości Stoczni Cesarskiej.

No właśnie. A czy to nie jest problem, że wasza inwestycja będzie samowystarczalna i nie będzie funkcjonalnie połączona z innymi częściami terenów postoczniowych? Może najpierw powinien powstać projekt całej dzielnicy, tak szczegółowy jak waszego fragmentu?

Mikołaj Konopka: - Ale on już powstaje. Wpis do UNESCO terenów Stoczni Gdańskiej oraz strefy buforowej z nim związanej spowodował 3 lata temu wzmożoną dyskusję na temat charakteru terenów postoczniowych, funkcji preferowanych w danych obszarach. Plan zarządzania jest obecnie na etapie konsultacji między właścicielami wszystkich terenów i jest mocno zaawansowany. Nie jesteśmy więc samotną, 7-hektarową wyspą na oceanie 70 hektarów dawnych terenów postoczniowych. My się wpisujemy w to, co będzie w przyszłości. To bardzo spójny dokument, nawiązujący do historii, dawnej siatki ulic, który ma oddać te powiązania komunikacyjne i funkcjonalne. Nie budujemy więc niezależnego kwartału. My jesteśmy prekursorem dużo szerzej zakrojonych działań na tych terenach, które w końcu doczekały się kompleksowego opracowania - zaczynamy definiować, co powinniśmy chronić, na co powinniśmy zwrócić uwagę.

A co z ul. Popiełuszki, którą miasto zaprojektowało jako dwujezdniową miejską autostradę rozdzierającą te tereny na pół?

Mikołaj Konopka: - Myślę, że pomysł dwujezdniowej Popiełuszki odchodzi do lamusa. On nie ma tutaj uzasadnienia. Bardzo dużo teraz pracujemy z Narodowym Instytutem Dziedzictwa, urzędem konserwatora, Gdańskim Zarządem Dróg i Zieleni, nad połączeniem komunikacyjnym naszej dzielnicy. Problemy zostały zidentyfikowane i na pewno zostaną rozwiązane.

Mówiąc o tak dużej inwestycji, nie można nie wspomnieć o kontekście trwającej pandemii i tego, jak wpłynie ona na realizację tego typu inwestycji.

Mikołaj Konopka: - W ostatnich miesiącach mamy rekordową sprzedaż. Myślę, że własne lokum nabrało dla wielu ludzi właśnie teraz nowego znaczenia. Poza tym nawet w czasach kryzysu rynek może rosnąć. Gdy w kraju wzrasta bezrobocie, to pracy zawsze będzie więcej w metropoliach niż poza nimi, dlatego to one będą przyciągać nowych mieszkańców.

Sławomir Gajewski: - Zawsze są jakieś impulsy do rozwoju. Raz są to tanie kredyty i łatwy dostęp do finansowania, innym razem fakt, że lokaty praktycznie nie przynoszą zysków i trzeba szukać innych możliwości inwestowania pieniędzy. Musimy umieć wykorzystywać pojawiające się szanse.

A praca zdalna nie zabije biur?

Sławomir Gajewski: - Światowe badania mówią, że na pracę zdalną w szerszym zakresie chciałoby przejść około 20 proc. pracowników. Jednocześnie te badania pokazują, że najlepiej przygotowane do pracy w domu są osoby dojrzałe, po czterdziestce, z rodzinami, większymi mieszkaniami, ugruntowaną pozycją w firmie i wieloletnim stażem. Osoby młodsze, z krótszym stażem, które stanowią trzon firm z sektora usług dla biznesu, nie odnajdują się tak dobrze w pracy zdalnej, przynajmniej nie w dłuższym horyzoncie czasu. One świetnie czują się w otwartych przestrzeniach biurowych, dla nich ważne są bezpośrednie relacje z innymi pracownikami. No i przeważnie mają gorsze warunki mieszkaniowe. I pomimo, że im się wydawało, że taka forma pracy będzie dla nich najlepsza, teraz to oni najczęściej chcą wracać do biur. Ale oczywiście nie wiemy dziś, w którą stronę to pójdzie. My musimy budować biurowce nowoczesne i bezpieczne, po to, aby pracodawcy mogli zapewnić swoich pracowników, że nie mają się czego bać. I musimy trochę inaczej podejść do samej przestrzeni pracy, zaproponować trochę więcej form elastycznych, czyli biur współdzielonych, coworkingowych. Zmienia się bowiem charakter biur - w większym wymiarze stają się one teraz miejscami spotkań, wymiany różnorodnych doświadczeń.

Ale w Trójmieście już teraz powstają kolejne inwestycje w Oliwie, Gdyni, czy też cały kompleks Airport City. Czy jest miejsce na kolejne kompleksy biurowe, zwłaszcza w obecnej sytuacji?

Sławomir Gajewski: - Takie pytanie zadawano mi w 2006, 2010 czy 2015 roku. Proszę sobie wyobrazić, że w 2006 roku było w Gdańsku 60 tys. m kw. powierzchni biurowej, wliczając w to Zieleniak czy Prorem. Dzisiaj zbliżamy się do 1 mln m kw. i mamy 30 tys. pracowników w sektorze usług dla biznesu. Trójmiasto po prostu przyciąga. Nie ma czegoś takiego jak „za dużo powierzchni”. W Krakowie pracuje w tym biznesie 70 tys. ludzi i u nas może być tyle samo. A COVID paradoksalnie może nam pomóc. Polska się sprawdziła, zadziałał home office, zadziałała infrastruktura, nie było problemów z przejściem z jednej formy pracy na drugą. Już dziś korporacje przenoszą część swoich operacji z Azji do Europy. Wielu azjatyckich pracowników mieszka na obszarach, które mają dostęp do elektryczności tylko przez część dnia. Tam praca zdalna na większą skalę jest niemożliwa. Jesteśmy w tym momencie na wygranej pozycji. Kolejny raz jesteśmy świadkami, kiedy światowy kryzys tworzy ogromną szansę rozwoju tej branży w Polsce.

Doki w nowj dzielnicy Gdańska

To pierwsza inwestycja o takiej skali realizowana na terenie przyszłego Młodego Miasta, czyli nowej dzielnicy Gdańska, powstającej w sercu miasta, na terenach postoczniowych. Projekt jest realizowany w bezpośrednim sąsiedztwie historycznej Bramy Stoczniowej nr 2, Europejskiego Centrum Solidarności i Drogi do Wolności.

Składa się z dwóch części: biurowej realizowanej przez firmę Torus oraz mieszkalno-usługowej realizowanej przez Euro Styl. Biurowce zaprojektowała pracownia architektoniczna APA Wojciechowski, a mieszkalną Fort Targowski (odpowiada też za projekt ECS-u). Pierwsze prace przy budynkach mieszkalnych mają ruszyć jeszcze w tym roku, a przy części biurowej w trzecim kwartale przyszłego roku.