Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu

O co chodzi w sporze między mieszkańcami Dolnego Miasta a urzędnikami i inwestorem? Patrz pod wywiadem. 

Michał Tokarczyk: Zawiodła komunikacja z mieszkańcami Dolnego Miasta?

Mikołaj Konopka, prezes spółki Euro Styl: Dlaczego? Inwestycję poprzedzały konsultacje prowadzone przez miasto. Wówczas mieszkańcy i radni ze Śródmieścia mówili o bolączkach trapiących dzielnicę, o swoich oczekiwaniach. Padła propozycja rewitalizacji terenów zielonych przy bastionach Wilk i Wyskok. Problemem był brak wielofunkcyjnego boiska i nowego przedszkola, bo istniejący obiekt miał lata świetności dawno za sobą. To nie było tak, że urzędnicy i inwestor to sobie wymyślili.

W 2019 roku, zaraz po podpisaniu umowy, uczestniczyłem w sesji rady miasta, aby omówić projekt rewitalizacji dzielnicy. Poprosiłem o pytania, jednak pytań nie było. Dlatego jestem zaskoczony nagłym zamieszaniem. I to w przededniu pierwszego etapu inwestycji: realizacji kompleksu sportowego przy szkole nr 65. Wydaje się, że to raczej polityczny manifest.

Osią sporu jest boisko przy ulicy Toruńskiej, między ul. Jałmużniczą i Kamienną Groblą. Według planów ma tutaj stanąć budynek usługowo-mieszkalny. Mieszkańcy i aktywiści protestują przeciwko wycince drzew w tym miejscu.

- Proszę, nie nazywajmy tego miejsca "boiskiem", zaś odnośnie do drzew, to powstał nieprawdziwy przekaz. Projekt konsultujemy z pomorskim wojewódzkim konserwatorem zabytków, który przystał na nasz pomysł odsunięcia historycznej linii zabudowy po to, aby zachować najbardziej wartościowy szpaler drzew. Ponadto po uzgodnieniach z konserwatorem uzupełnimy go o trzy drzewa o zbliżonych gabarytach do istniejących, a w bezpośredniej okolicy działki nasadzimy dwa razy więcej drzew, niż będziemy musieli wyciąć.

Fot. Bartosz Bańka / Agencja Gazeta

Protestujący mieszkańcy woleliby, żebyście w ogóle odstąpili od zabudowania tej działki.

- Protesty wzniecają głównie osoby, które mają w tym bezpośredni interes ekonomiczny lub polityczny, związany z realizacją przedsięwzięcia. Przykładowo jedna z osób zbierających podpisy pod petycją o zatrzymanie inwestycji prowadzi dokładnie po drugiej stronie ul. Toruńskiej apartamenty na wynajem. To zaskakujący zbieg okoliczności. Gdzie ta osoba była, kiedy były ustalane cele publiczne i komercyjne? Kiedy można było składać wnioski do całego projektu?

Jeśli miasto ma być skrojone na miarę współczesnych potrzeb, to nie może tkwić w średniowieczu. Ktoś niedawno powiedział, że część protestujących jest zwolennikami „szczerbatych miast", gdzie tereny zielone są zaniedbane i nie pełnią żadnej funkcji rekreacyjnej.

Większe korzyści ekologiczne odniesiemy, jeśli dogęścimy miasto, a nie wypchniemy kolejnych mieszkańców za obwodnicę. Co więcej, starsze dzielnice cierpią na chroniczny brak dzieci w szkołach, z kolei peryferia alarmują, że klasy pękają w szwach i potrzeba kolejnych dziesiątków milionów złotych na placówkę edukacyjną.

Padły też zarzuty, że zlikwidujecie osiem boisk i wszystkie tereny zielone.

- Przypomnę, że w ramach rewitalizacji Dolnego Miasta przywrócimy mieszkańcom 5,5 ha terenów zielonych, postawimy place zabaw, siłownie zewnętrzne i boiska funkcyjne. Za każde wycięte drzewo na Dolnym Mieście dosadzimy dwa. Wkrótce wzdłuż nabrzeża przy ul. Kamienna Grobla zasadzimy ok. 50 dorodnych drzew. Zaś wiceprezydent Alan Aleksandrowicz zadeklarował, że nowy kompleks sportowy przy szkole nr 65 będzie dostępny dla wszystkich mieszkańców.

I jeszcze jedno: realizujemy inwestycję tam, gdzie dopuszcza to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli plan przewiduje zachowanie zieleni, to my to absolutnie respektujemy. Mamy do czynienia z fałszywym przekazem kierowanym do mieszkańców Dolnego Miasta: "Wszystkie drzewa pójdą pod wycinkę". Wątpię, aby podpisujący petycję przeciwko inwestycji otrzymali pełny ogląd sprawy.

Gdańsk. Deweloper odpowiada na zarzuty

Wracamy więc do punktu wyjścia: może po drodze zabrakło komunikacji?

- Tyle że w czasie poprzednich spotkań z mieszkańcami te tematy w ogóle nie były poruszane. Mieszkańcy dopytywali o ilość terenów zielonych i zagospodarowanie bastionów. To były bardzo merytoryczne rozmowy. Ten dialog utrudniła niestety pandemia, szersze spotkania były niemożliwe z mocy prawa.

To jednak nie znaczy, że rozmów w ogóle nie było. One są prowadzone, są bardzo merytoryczne, nie budzą sensacji. Przykładowo na prośbę Forum Rozwoju Aglomeracji Gdańskiej podzieliliśmy konkursy architektoniczne na kilka mniejszych. Na nasze zaproszenie odpowiedziały pracownie z całej Polski, mające doświadczenie w rewitalizacji. Oczywiście wszystkie projekty są obecnie uzgadniane z pomorskim wojewódzkim konserwatorem zabytków, dlatego ten proces jest długotrwały, ale niedługo zobaczycie efekty. Myślę, że będą one przekonujące.

Są też obawy, że powstanie tutaj enklawa dla bogatych. Innymi słowy: na Dolne Miasto zawita gentryfikacja.

- Nie ma obecnie narzędzi prawnych regulujących ten temat. To, co my ze swojej strony robimy, to podejmujemy próbę definiowania przyszłych nabywców poprzez strukturę budowanych mieszkań: nie zamierzamy oferować tzw. kawalerek inwestycyjnych. W budynkach znajdą się w większości trzy-, czteropokojowe mieszkania. I to właściwie jedyna metoda, jaką mamy, aby sprowadzić tutaj nowych mieszkańców, którzy chcą integrować się z dzielnicą, prowadzić w sąsiedztwie swoje biznesy, lokale gastronomiczne i usługowe.

Nigdy też nie daliśmy sygnału, że będziemy budować zamknięte, wygrodzone osiedla. Zrewitalizowane tereny czy boiska będą dostępne dla każdego. My je przekażemy miastu. Tak to jest zapisane w naszej umowie.

Mieszkańcy Dolnego Miasta wyłącznie skorzystają na zmianach. Ich jakość życia wzrośnie. Ba, przecież to już się dzieje. Coraz więcej kamienic odzyskuje dawny blask dzięki także funduszom unijnym. I będzie tego jeszcze więcej, bo miasto zagwarantowało, że pieniądze ze sprzedanych w ramach PPP nieruchomości zostaną w dzielnicy. To aż 32 mln zł, które pójdą na współfinansowanie infrastruktury publicznej, która została wyceniona na 52 mln zł. Pozostałą część finansujemy my.

To jest kolejny zarzut: deweloper za mało dokłada do inwestycji publicznych w dzielnicy.

- Ale co to znaczy za mało? Przecież powstaną nowe drogi, boiska, przedszkole, parki itd., a miasto nie wyłoży na to ani złotówki, bo środki na ten cel będą pochodzić ze sprzedaży nam działek na Dolnym Mieście, taka jest idea PPP. Do tego dokładamy dodatkowo ponad 21 mln zł w ramach partycypacji w celach publicznych wraz z premią dla miasta.

Fot. Michał Ryniak / Agencja Gazeta

Ponadto miasto zagwarantowało sobie w umowie PPP, że nie poniesie żadnego ryzyka związanego z realizacją inwestycji pożytku publicznego. Ile razy słyszeliśmy, że jakiś przetarg się nie odbył, bo oczekiwania finansowe potencjalnych wykonawców przewyższały możliwości magistratu? Tutaj miasto ma zagwarantowane, że m.in. przedszkole i kompleks sportowy powstaną niezależnie od sytuacji na rynku, wzrostu cen wykonawstwa, stali, ropy itd. Wzięliśmy na siebie uzyskanie wszystkich decyzji administracyjnych, co w obecnych czasach jest niezwykle skomplikowane.

Gdańsk prawdopodobnie dostałby więcej pieniędzy, gdyby te nieruchomości sprzedał pojedynczo.

- Miasto mogłoby sprzedać te działki bez PPP. A ile pieniędzy wróciłoby do dzielnicy? Tego nie wiemy. Nie mamy też gwarancji, że zabudowa byłaby spójna. Do tego miasto samo musiałoby realizować inwestycje publiczne: boiska, drogi, parki, ponosząc wszelkie ryzyka, m.in. wzrostu cen wytworzenia.

Projekty musi też zaakceptować miasto?

- Oczywiście. Mówi o tym nasza umowa. Cel, który tam realizujemy, musi być zgodny ze złożoną ofertą.

Kto zarobi na inwestycji?

To może należało wyraźnie powiedzieć, że PPP nie polega na tym, że deweloper rewitalizuje dzielnicę, ale że musi też na tym zarobić? 

- Jasne, realizujemy ten projekt po to, aby uzyskać korzyści ekonomiczne. Każda prywatna firma realizuje swoje założenia biznesowe, w innym przypadku nie miałaby racji bytu. Jednak nasz zysk zrealizujemy dopiero na samym końcu. Przecież to przedsięwzięcie rozpisane jest na osiem lat. Na dodatek musimy się liczyć z tym, że koniunktura będzie różna. A miasto w tym przypadku zyskuje od razu, otrzymując zapłatę za działki oraz gwarancję wykonania celów publicznych. My musimy wyłożyć pieniądze i liczyć na to, że nie pomyliliśmy się w ocenie koniunktury.

Dlaczego zakreśliliście fragmenty umowy?

- Mamy prawo do tajemnicy przedsiębiorstwa. Działamy przecież na mocno konkurencyjnym rynku. Podanie do publicznej wiadomości, w tym naszej konkurencji, pełnej metodologii kalkulacji, mogłoby obniżyć naszą przewagę. Zwłaszcza że w okolicy powstają inne projekty komercyjne. Jednak po dyskusji w zarządzie uznaliśmy, że umowę odtajnimy i w ciągu paru dni zawiśnie w Biuletynie Informacji Publicznej.

Bolało?

- Nie, intencją była tylko i wyłącznie biznesowa ochrona wrażliwych informacji przed konkurencją.

Rozmawiamy jeszcze przed odtajnieniem umowy. Wobec tego jakie zapisy zamazaliście w paragrafie zatytułowanym: "Odpowiedzialność partnera prywatnego wobec osób trzecich"? Czy - jak podnoszą mieszkańcy - ukryliście wpływ inwestycji na okoliczną zabudowę?

- To są absolutnie nieuzasadnione obawy. Po pierwsze, działamy zgodnie z prawem budowlanym i Kodeksem cywilnym. Po drugie, znamy obawy mieszkańców Dolnego Miasta i wiemy, z czym wiąże się stawianie nowej zabudowy, ponieważ obserwujemy sąsiednie inwestycje przy ul. Łąkowej, jesteśmy też firmą o wysokiej kulturze technicznej z wieloletnim inżynierskim know-how. Zapewniam: budynki nie będą osiadać. W tym celu zrezygnowaliśmy z podwójnych hal garażowych, aby nie ingerować w wody gruntowe.

Fot. Bartosz Bańka / Agencja Gazeta

Będziecie organizować więcej spotkań z mieszkańcami?

- Jeżeli sytuacja epidemiologiczna pozwoli, to będziemy informować mieszkańców o postępach prac.

Gra polityczna

Czujecie się wciągnięci do gry politycznej? Przemysław Majewski, radny PiS, nawołuje do renegocjacji, a nawet zerwania umowy.

- To skrajnie nieodpowiedzialne i destrukcyjne. To działania na szkodę mieszkańców. Skąd pewność, że po zerwaniu umowy w ogóle powstanie nowe przedszkole i kompleks sportowy? Moim zdaniem te „szczerby wstydu" tylko utrwaliłyby się na wiele kolejnych lat.

Nie będziemy jednak negocjować z pistoletem przystawionym do skroni. Tak nie wygląda dialog.

Nie obawiacie się, że będą próby nacisku na konserwatora?

- Mam nieodparte wrażenie, że będzie to wyłącznie merytoryczna rozmowa na temat jakości zabudowy.

Kolejny sporny punkt: jaką wysokość osiągnie kamienica, która wyrośnie między Toruńską, Kamienną Groblą i Jałmużniczą? Na wizualizacji pracowni Rayss z września 2020 roku widzimy pięć kondygnacji. Tymczasem na tablicach, które miasto postawiło przed tygodniem, widoczne są cztery.

- Ten projekt ewoluuje, jednak nie zostało zmienione nic w stosunku do projektu zaprezentowanego na spotkaniu z mieszkańcami w listopadzie 2020. Tablica informacja pokazuje ujęcie elewacji z innego narożnika. Nad ostatecznym kształtem zabudowy pracujemy wspólnie z konserwatorem. Jedno jest pewne: trzymamy się wysokości zapisanej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Mówienie, że staną na tej działce 15-kondygnacyjne wieżowce, to celowe sianie dezinformacji.

Co wydarzyło się w trakcie zamkniętego spotkania z radnymi dzielnicy? Dlaczego nie zgodziliście się na relacjonowanie jej przez media?

- Chcieliśmy przeprowadzić z radnymi merytoryczną rozmowę na temat umowy PPP, wyjaśnić wszystkie wątpliwości punkt po punkcie. Radni mają demokratyczny mandat do reprezentowania lokalnej społeczności. Każdy z nich zebrał głosy mieszkańców i przedstawiał je na spotkaniu.

Rozmowa była merytoryczna, ale w pewnym momencie na sali pojawił się jeden z posłów [chodzi o Kacpra Płażyńskiego z PiS - przyp. red.] w towarzystwie TVP i Radia Gdańsk, co zakłóciło spotkanie i wprowadziło do niego polityczną presję, która nie sprzyja dialogowi. Nie zgadzamy się na takie metody. Dzień wcześniej była konferencja dla wszystkich mediów. Można było wtedy zadawać pytania.

Jak wygląda harmonogram prac na Dolnym Mieście? Możecie mówić już o konkretnych terminach?

- Mamy już pozwolenie na budowę kompleksu sportowego z trzema boiskami przy szkole nr 65. Możemy wystartować w każdej chwili, ale na prośbę pani dyrektor rozpoczniemy prace 7 czerwca, aby nie zaburzać zajęć szkolnych. Chcemy zdążyć z realizacją do września, aby budynek był gotowy na 60-lecie powstania szkoły. Jeszcze w czerwcu złożymy wniosek o pozwolenie na budowę przedszkola. Wkrótce zasadzimy ok. 50 dorodnych drzew wzdłuż Nowej Motławy.

A co z przedsięwzięciami komercyjnymi?

- Najbardziej zaawansowane są prace na działce przy Toruńskiej, między ul. Jałmużniczą i Kamienną Groblą. Wciąż jednak nie mamy zgody konserwatora. Ale trzeba jasno powiedzieć, że cele publiczne są naszym priorytetem. Bez nich niemożliwa jest realizacja celów komercyjnych. To wszystko jest ze sobą połączone.

–––

PPP na Dolnym Mieście

W 2019 roku spółka GGI Dolne Miasto (konsorcjum firm Euro Styl i Inopa) podpisała umowę z miastem Gdańsk na zagospodarowanie terenów Dolnego Miasta w formule partnerstwa prywatno-publicznego. Na 11 hektarach położonych blisko Śródmieścia powstaną budynki mieszkalne i usługowe na sprzedaż, ale do zadań prywatnego inwestora należeć też będzie zaprojektowanie i sfinansowanie obiektów publicznych, m.in. przedszkole z placem zabaw, nowe centrum aktywności lokalnej, kompleks sportowy przy SP 65.

Rewitalizacja Dolnego MiastaRewitalizacja Dolnego Miasta Gazeta Wyborcza Trójmiasto

Miasto wniosło do projektu gminne nieruchomości, których wartość została oszacowana na 40 mln zł. Koszty zagospodarowania całego obszaru mają wynieść co najmniej 277 mln zł netto.

Zgodnie z umową zadania o charakterze publicznym mają w inwestycyjnym kalendarzu palmę pierwszeństwa. Dopiero później deweloperzy pochylą się nad komercyjnymi przedsięwzięciami. Najbardziej spektakularnym będzie modernizacja dawnej zajezdni tramwajowej, która stoi u szczytu ul. Łąkowej.

Finisz prac zaplanowano na koniec 2027 roku.

O co chodzi w konflikcie?

Mieszkańcy Dolnego Miasta protestują przeciwko wycince drzew na działce między ulicami Toruńską, Kamienną Groblą i Jałmużniczą, na której ma powstać budynek mieszkalno-usługowy. Zebrali też podpisy pod petycją w sprawie zatrzymania całej inwestycji i przeprowadzenia nowych konsultacji społecznych. Ich zastrzeżenia budzi to, że znikną tereny rekreacyjne i boiska, zwiększy się ruch samochodowy, a podczas budowy podziemnych parkingów zagrożone zostaną zabytkowe kamienice. Mieszkańcy mają też wątpliwości związane z umową, jaką miasto zawarło z prywatnym inwestorem. Pod petycją do rady miasta podpisało się ponad 470 osób.

Czytaj ten tekst i setki innych dzięki prenumeracie

Wybierz prenumeratę, by czytać to, co Cię ciekawi

Wyborcza.pl to zawsze sprawdzone informacje, szczere wywiady, zaskakujące reportaże i porady ekspertów w sprawach, którymi żyjemy na co dzień. Do tego magazyny o książkach, historii i teksty z mediów europejskich. Zrezygnować możesz w każdej chwili.